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건설 부동산소송

[부동산 소송]

우리나라 민법 99조는 부동산을 “토지와 그 정착물”이라고 규정하고 있습니다. 보통 토지와 건물이라고 생각하시면 됩니다. 부동산은 동산에 비해 경제적 가치가 커서 자산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 부동산은 다양한 법률의 규정이 적용되고, 분쟁이 발생하는 경우 다양한 이해관계의 충돌이 발생하게 됩니다.

법무법인 대인은 여러분의 중요한 자산 중 하나인 부동산에 관하여, 사전에 분쟁을 예방하고,

분쟁발생시 정확한 해결책을 제시하여 여러분의 소중한 재산을 지킬 수 있도록 노력하고 있습니다.

◎ 자문

· 2015년 고양시 원당4구역 재개발조합 자문

· 2015년 상암DMC 서울랜드마트빌딩 개발 무산에 따른 후속절차

· 2015년 경남 사천시 용강동 지역주택조합 분양대행사 자문

· 2016년 구리시 세영지역주택조합 조합측 자문

· 2018년 남양주 덕소 제7구역 재건축조합 자문

· 2018년 경남 통영시 죽림지역주택조합 및 시행대행사 자문

· 2019년 용산 한강로3가 재건축 추진위원회 자문

· 2019년 사직 제2구역 도시환경정비사업 – 서울시청 자문

◎ 소송

· 아래 성공사례 외 다수 수행 중

건설 : 프로젝트 파이낸싱

◎ 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)이란?

회사가 아니라 프로젝트 단위로 자금을 조달하는 방식을 말합니다. 반대로 회사 차원에서 자금을 조달하는 방식을 기업금융(Corporate Financing)이라고 합니다.

◎ 프로젝트 파이낸싱의 장단점

1. 장점

① 시행사의 부채와 담보와 분리되어서 해당 프로젝트를 기반으로 자금을 조달할 수 있다

② 다양한 이해관계자를 참여시키므로 금융리스크를 분산시킬 수 있다

③ 다양한 이해 관계자의 능력을 극대화시킬 수 있다

④ 시공사는 자금조달에 대한 걱정보다 시공에만 집중할 수 있다

2. 단점

① 담보가 없다

② 아직 완성되지 않는 프로젝트를 기초로 신용평가가 이루어지기 때문에 금융비용, 즉 이자가 상당히 비싸다

③ 다양한 이해관계자가 있기 때문에 이해당사자간의 갈등이 빈번하게 발생한다

◎ 법무법인 대인의 강점

프로젝트파이낸싱을 성공적으로 추진하기 위해서는 다양한 이해관계를 조율하는 것이 무엇보다 중요합니다. 법무법인 대인은 다양한 분야의 풍부한 경험을 바탕으로 이해상충이 최소화되는 방향으로 프로젝트를 이끌어가고 있습니다.

건설 시행분쟁

◎ 시행이란?

토지를 매입하고 각종 인허가를 담당하며, 건설자금을 조달하여 공사를 수월하게 진행하도록 관리감독하여 건축물을 완공하고, 분양과 입주까지 모든 과정을 책임지는 것을 말합니다.

◎ 시행 단계에서 발생하는 분쟁

법무법인 대인은 아래와 같은 다양한 분쟁을 해결하는데 있어서 탁월한 능력을 갖추고 있습니다.

1. 토지매입

① 계약금, 계약증거금을 지급한 조건부계약의 효력

② 계약해제 및 그에 따른 손해배상의 문제

③ 수용 또는 매도청구와 관련하여 민형사상 대응

2. 신탁

① 신탁에 따른 법률관계

② 신탁재산에 대한 가압류, 가처분 및 강제집행 가능성

③ 사해신탁 문제

3. 인허가

① 행정소송에 대한 사업자의 부담문제

② 각종 부담금 관련 분쟁

③ 부당한 부담금에 대한 반환청구

4. 금융

① 기업대출계약서 검토

② 프로젝트파이낸싱 계약서 적성 및 검토

③ 사업종료, 사업권양도 등의 경우에 발생하는 각종 분쟁 해결

5. 시공

① 시공사와의 도급계약서 작성 및 검토

② 하도급관계

③ 시행상 민원(일조권, 조망권) 문제, 시공상 민원(소음, 진동) 문제

④ 시공상 하자발생시 담보책임의 문제

6. 분양

① 분양계약체결 이후 수분양자의 채무불이행(중도금 및 잔금 미납)

② 준공 및 입주 이후 시행사의 채무불이행(분약계약성의 채무 불이행으로 인한 손해배상청구)

③ 분양대행사와의 분양대행계약의 이행여부 및 수수료 분쟁

7. 사업권의 양수도

① 계약서 작성 및 검토, 각종 민형사상 분쟁

8. 부도

① 기업회생 및 파산절차 진행, 잔여 채권채무관계 정리

건설 시공소송

◎ 시공이란?
시공이란 시행사와 도급계약을 맺고 건축설계도면대로 건축물을 짓는 일을 말합니다.

◎ 시공 관련 소송
법무법인 대인은 시공과정에서 발생하는 법적 분쟁을 원만하게 해결하여 시공이 계획대로 진행될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

1. 건설공사 계약체결 단계

① 하도급, 재하도급 사이의 문제

② 각종 건설공사 입찰 등 계약단계에서부터 추후 법적 분쟁이 발생할 우려가 있는 조건 및 조항(입찰제, 수의계약, 계약해제나 해지시 권리의무사항, 설계변경 등 공시비 증가시 책임소재 등 협의하지 않았거나 서면화되지 않은 다양한 쟁점, 연대보증, 근저당설정, 계약이행보증 하자보수보증 등 보증금 청구, 하도급계약이나 자재매매계약시 공동수급체와의 관계 설정) 관련 문제

2. 공사진행 단계

① 공사대금청구, 공사대금증가분 청구, 공사 타절시 정산문제(감정 및 감정결과)

② 공사금지가처분 및 공사방해금지가처분

③ 조망권 및 일조권 등의 침해에 대한 손해배상

④ 소음분진 등 공사로 인하여 발생한 직접적 침해로 인한 손해배상

⑤ 설계자 또는 감리자 등 공사관련자의 위법행위로 인한 손해배상청구

⑥ 건설보증(선급금보증. 계약이행보증)이 있는 경우 건설회사 도산시 선급금 및 계약이행보증금 청구 문제

⑦ 하수급인의 직접지급청구권 등의 문제

⑧ 건설자재 손망실 및 현장자재 반출입과 관련하여 발생하는 각종 분쟁

3. 공사완료 후

① 최종정산잔금 청구

② 하자담보책임

재개발과 재건축

◎ 재개발과 재건축

“재개발사업”이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

“재건축사업”이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

◎ 관련 소송

1. 정비구역지정 및 정비계획수립 단계

① 행정소송을 통한 불복

2. 조합설립 단계

① 조합으로부터 조합원 지위가 인정되지 않는 경우 조합에 대해 조합원지위 확인을 구하는 소송

② 무허가건물의 소유권 귀속에 대해 다툼이 있는 당사자간 소유권 확인 또는 조합원지위의 확인을 구하는 소송

③ 조합임원의 직무집행이 부당한 경우 직무집행정지 및 직무대행자선정을 구하는 가처분

④ 총회결의에 하자가 있는 경우 총회결의의 무효 및 부존재 확인소송

3. 사업시행인가 단계

① 수용재결에 따라 조합이 보상금 공탁한 경우 피수용자, 세입자 등을 상대로 명도단행가처분 신청

② 재건축사업 시행자의 매도청구

4. 시공사 선정 단계

① 시공사를 선정한 조합원총회의 무효나 취소를 구하는 소송

5. 분양공고 및 분양신청 단계

① 분양신청기간 만료일 기준으로 분양대상 조합원인지 여부 판정

6. 관리처분계획인가 단계

① 개인을 상대로 분양받을 권리의 존부확인이나 조합원 명의변경절차 이행청구

② 조합 상대로 관리처분계획의 취소청구

③ 조합원 총회의 결의를 거치지 아니한 관리처분계획의 무효확인 소송

7. 공사 및 준공인가 단계

① 부당한 준공인가 거부에 대한 행정소송

8. 이전고시(분양처분) 단계

① 이전고시 전체의 무효 취소소송

② 종전 토지 또는 건축물의 소유권에 대한 다툼이 있는 경우 개인을 상대로 등기말소 또는 이전등기 청구

법무법인 대인은 재개발 재건축 전 과정에 대한 자문은 물론이고

그 과정에서 발생하는 법적 분쟁 해결에 많은 경험을 가지고 있습니다.

복잡한 문제는 법무법인 대인과 함께 해결하시면 됩니다.

하자소송 / 명도소송

[하자소송]

◎ 하자소송이란
하자는 관리소홀, 자연적인 노후화, 부실공사 등이 원인이 되어 발생되는데, 이러한 하자에 대한 책임의 소재와 책임의 범위와 관련하여 입주자, 시공사, 시행사 사이에 치열하게 법적 분쟁이 있어왔습니다.

특히 공동주택의 하자담보추급권(하자보수에 갈음하는 손해배상청구권)의 법적 근거가 되는 법률은 민법상 도급에 관한 규정들, 특별법인 주택법과 집합건물법이 있는데, 어떤 법이 적용되느냐에 따라 제척기간, 청구요건 등이 상이하여 복잡한 분야입니다.

◎ 절차
1단계

하자담보추급권의 청구요건 검토 : 하자발생기간, 소멸시효, 제척기간 검토, 하자담보추급권 행사의 상대방 확정, 하자담보추급권의 원고적격문제(채권양도 등의 필요성 검토)

2단계

당해 공동주택의 상태 파악 : 전문감정을 통해 하자부분 정리

3단계

소제기 또는 청구 방어 : 하자보수보증금 청구의 소에서 감정절차는 필수적이므로 감정절차에 있어서의 공정성 제고방안과 감정범위 설정에 신중함을 기해야 함. 이에 대한 방어수단으로 소멸시효 경과, 제척기간 미준수, 원고와 피고의 당사자적격문제, 하자의 존부, 하자발생에 대한 피고의 귀책사유 존부 등을 쟁점으로 삼아야 함

4단계

변론종결 및 선고 : 선고 이전에 조정절차를 진행할 수도 있으며, 이 조정절차에서 적절하게 합의가 도출되기도 함

하자소송에 있어서 가장 중요한 점은 어떤 법률이 우선 적용되고, 하자담보추급청구가 가능한지 여부를 확정하는 것이고, 그 다음으로 어떤 명백한 하자가 존재하고, 그 하자가 몇 년차 하자에 해당하는지 등을 정리하는 것입니다.

법무법인 대인은 부동산 하자와 관련된 많은 노하우를 가지고 있습니다.

[명도소송]

◎ 명도소송이란
부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 자가 그 부동산의 인도를 거부하는 경우, 부동산을 점유할 권리가 있는 자가 그 상대방에 대하여 부동산의 인도를 청구하는 소송을 말합니다.

◎ 유형
1. 부동산경매를 원인으로 하는 명도소송 : 낙찰자가 잔금을 완불하여 소유자가 된 이후에 점유자가 부동산의 인도를 거부하는 경우

2. 임대차계약을 원인으로 하는 명도소송 : 임대차계약이 종료, 무효, 해제, 해지된 경우임에도 불구하고 임차인이 부동산의 인도를 거부하는 경우, 임대인이 임차인을 상대로 인도를 청구하는 소송

◎ 주의사항
명도소송 제기시 부동산점유이전금지가처분을 우선 신청해야 합니다. 만약 명도소송 도중 피고가 목적부동산의 점유를 타인에게 이전시키는 경우, 당해 소송의 판결문으로 집행할 수 없는 문제가 발생하기 때문입니다. 이때 제3자를 상대로 승계집행문을 부여받아 집행해도 되지만, 한시라도 빨리 부동산에 대한 권리행사를 위해서 미리 부동산점유이전금지가처분 신청을 하는 것이 좋습니다.

◎ 절차
점유이전금지가처분신청 및 집행 → 명도소장 접수 → 계고통지 → 명도집행신청서 접수 → 판결선고 → 명도집행

명도소송의 핵심은 얼마나 신속하게 정당한 소유자의 권리를 회복하느냐입니다.

법무법인 대인은 여러분을 대신해 복잡한 절차를 신속간단하게 처리해드립니다.

부동산 매매, 임대차, 중개에 관한 분쟁

◎ 부동산매매에 관한 분쟁

1. 매매계약의 취소 : 매매계약 체결 이후 계약의 하자를 인지했거나 매수인의 착오로 계약을 체결한 경우에는 계약을 취소하고 지급한 금원을 돌려받을 수 있으며, 이 과정에서 기망이나 착오의 내용과 관련하여 소송을 제기할 수 있습니다.

2. 매매계약의 해제 : 매매계약 체결후 시가가 앙등한다거나, 상대방의 일방적 변심이 우려되는 경우 법적 조언을 받아 계약을 유지 또는 해제할 수 있습니다. 계약 해제시 별도 약정이 없는 한 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하게 됩니다.

3. 매매대금청구 및 소유권이전등기청구 : 부동산 매매계약을 체결하고도 매수인이 중도금·잔금을 지급하지 아니하거나, 반대로 매도인이 소유권 이전등기절차를 이행해 주지 않는 경우 매매대금 청구·소유권 이전등기 청구·가압류·가처분 소송으로써 상대방의 이행을 강제할 수 있습니다.

◎ 임대차에 관한 분쟁

1. 임대차보증금 반환청구 : 계약기간이 만료되어 퇴거하려 함에도 임대인이 임대차보증금을 제때 지급하지 않는 경우 임차인은 법적 조언에 따라 임대인으로부터 임대차보증금을 수령할 수 있습니다.

◎ 부동산중개에 관한 분쟁

1. 손해배상청구소송 : 부동산 계약 체결시 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 재산상의 손해를 입었을 경우 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.

2. 중개수수료반환소송 : 부동산 중개업자에게 법정 수수료를 초과하여 중개 수수료를 지급한 경우, 소송을 통해 부당이득의 반환을 구할 수 있습니다.

경매 관련

경매의 경우 정확한 권리분석을 통해 불의의 피해를 방지하는 것이 가장 중요한 부분이며, 이 과정에서 이해관계인과의 각종 소송(강제집행정지신청, 청구이의의소, 제3자이의의 소 등)에 신속하고 적절하게 대응하는 것이 필요합니다.

◎ 절차

▷1차권리분석 : 등기부상의 권리들의 우선순위 파악

▷2차권리분석 : 현장조사를 통하여 등기부상에 나타나지 않는 임차인 등 파악

▷제세공과금 등 검토 : 낙찰시 소유권이전에 필요한 취등록세 등 각종 제세공과금을 검토하여 낙찰대금 외에 소요되는 비용 산출

▷입찰대리 : 입찰 당일 입찰 법정에서 의뢰인을 대리하여 입찰에 참여

▷소유권등기 : 낙찰 후 낙찰대금의 납부와 이에 따른 소유권 등기 실행

▷명도 : 전소유자 또는 임차인이 거주하고 있는 경우 당사자와의 합의 또는 명도소송을 통해 명도 완료

경매에 참여하기 전에 미리 법무법인 대인에게 자문을 구하신다면,
정확한 권리분석을 통해 향후 발생할 수 있는 피해를 예방할 수 있습니다.

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